Аренда и продажа жилой и коммерческой недвижимости в МосквеГлавная » 2010 » Июнь » 30 » Возможности для инвестирования в земельные участки
02:35 Возможности для инвестирования в земельные участки |
Немного теории Начиная говорить о земельном рынке, следует разъяснить такие понятия, как категория земель и вид разрешенного использования. Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ, все земли в зависимости от целевого назначения подразделяют на семь категорий:
— земли сельскохозяйственного назначения;
— земли поселении;
— земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
— земли особо охраняемых территорий и объектов;
— земли лесного фонда;
— земли водного фонда;
— земли запаса. Также, помимо понятия «категория земель», существует еще такое понятие как «Разрешенный вид использования земли». Таких видов разрешенного использования существует огромное множество. Среди них, например, под сельскохозяйственную деятельность, под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), под строительство многофункционального производственно-складского комплекса и т.д. При этом, стоит отметить, что земли различных категорий могут иметь один и тот же разрешенный вид использования. Земли можно переводить земли из одной категории в другую, а также изменять вид разрешенного использования – последнее, с юридической точки зрения, гораздо проще в административном плане. По словам Орловой Екатерины, директора по маркетингу «АИН-Девелопмент», для потребителей основное различие в категориях земель и видах из разрешенного использования – это возможность прописки и размер налога на землю. Прописка необходима тем, кто планирует переехать на постоянное проживание в загородный дом, особенно это важно для тех, кому необходима прописка для получения льгот, пенсий (так, есть категория покупателей, которые хотят приобрести недорогой дом для пожилых родителей, продав их городскую квартиру), также прописка важна для приезжих из других городов, из стран СНГ и т.д. «Земли поселений с разрешенным использованием для ИЖС обладают преимуществом в виде возможности прописки, но, с другой стороны, размер налога на землю на них в разы больше, чем у всех других видов земель. Также прописка возможна и на дачных участках, но налог на землю там в разы меньше, чем на земли для ИЖС», - рассказал эксперт. Г-жа Орлова говорит, что согласно федеральному закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан», на участках для садоводства нет права прописки, но Конституционный суд РФ постановлением от 14.04.2008 года признал не соответствующим Конституции РФ запрет на право прописки «в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов». «Повторюсь, это имеет значение лишь для той категории покупателей, которые планируют переехать загород на ПМЖ и меняют свою городскую квартиру на загородный дом», - считает эксперт. Рынок земли в кризис Для покупателя, который решил приобрести участок не для собственного проживания, а с инвестиционно-спекулятивными целями, важно понимать сегодняшнее состояние рынка земли. Кризис существенным образом отразился на ситуации на нем: многие девелоперы стали избавляться от земельных активов, в особенности, от наименее ликвидной их части. По словам Ивана Соколова, ведущего консультанта Департамента загородной недвижимости компании «Новое Качество», сегмент крупных инвестиционных земель в настоящее время чувствует себя не лучшим образом. Связано это с низкой активностью в плане развития новых проектов на рынке загородной недвижимости, заморозкой масштабного строительства. Руководитель отдела продаж земельных участков компании Paul’s Yard Романова Яна говорит о хаотичном изменении цен в период кризиса на все категории земель – в связи с различным финансовым положением собственников. «Те собственники, которые испытывали трудности, предоставляли дисконт до 70%, у кого дела получше - снижали цены на 20-40%, остальные заняли выжидательную позицию и убирали предложения с рынка», - рассказал эксперт. Антон Щетвин, руководитель проектов «Велес Капитал Девелопмент» говорит, что «наиболее резко упала стоимость участков на расстоянии 30-50 км от МКАД по наиболее энергично развивающимся в последние годы направлениям. Среди них Новорижское, Калужское, Киевское шоссе. Также снизилась стоимость земельных массивов сельскохозяйственного назначения, которые ранее предлагались под процедуру изменения разрешенного использования и последующую реализацию проектов малоэтажной застройки (коттеджи, таунхаусы)». По мнению эксперта, минимально подверженными ценовым изменениям оказались земли под строительство индивидуальных домов (ИЖС) в ближнем Подмосковье. «Стоимость сотки для желающих жить на природе в непосредственной близости к Москве по-прежнему «кусается» и недоступна для подавляющего большинства потенциальных покупателей земли», - считает эксперт. Дмитрий Мокроусов, коммерческий директор ООО «Гросс-Инвест» (комплекс поселков «Долина Имений») рассказал, что «ввиду стабильного интереса со стороны покупателей, наименьшим изменениям подверглись цены на участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и земли категории сельхозназначения с разрешенным использованием под дачное строительство, оснащенные всеми необходимыми для проживания коммуникациями». По мнению эксперта, наибольшим изменениям подверглась цена на землю сельхозназначения, с видом разрешенного использования для ведения сельхозпроизводства, поскольку никаких строений на таких землях возводить нельзя. Параметры спроса Инвестору, собирающему вкладывать деньги в земельные участки, важно понимать, какие из них сегодня наиболее ликвидные – участки с какими характеристиками пользуются наибольшим спросом. По данным Тимура Сайфутдинова, Управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood, наибольшим спросом на данный момент пользуются: 1. Земельные участки под ИЖС или дачное строительство со следующими параметрами: - площадь от 2 до 10 га; - направление – в основном, Новая Рига, Калужское или Киевское шоссе; - удаленность – до 40 км (но, в основном, до 20 км от МКАД); - цена – если близко - 5000$ -7000$. Если бетонка – то 2000$, 2500$; - проработанные коммуникации – как минимум неоплаченные технические условия на подсоединение к инженерным коммуникациям. 2. Земли под торговлю, производство, склады, офисы (в порядке убывания спроса), со следующими параметрами: - площадь от 0,7 до 5 га; - направление – от Ленинградского до Калужского шоссе через запад; - если есть на участке железнодорожный путь, то интерес представляют и другие направления; - удаленность – дальше 50 км клиенты не рассматривают; - под торговлю, офисы – первые линии шоссе (в основном Новая Рига) до 10 км. Или внятный подъезд – если под офисы. - сельскохозяйственная земля под перевод не рассматривается вообще; - проработанные коммуникации – как минимум неоплаченные технические условия на подсоединение к инженерным коммуникациям; - цена – первые линии шоссе и близко от МКАД – порядка 15000$, пром. – не дороже 5000$. По словам Дмитрия Мокроусова, наибольшим спросом пользуются земли ИЖС и земли сельхозназначения предназначенные под дачное строительство. Ввиду меньшей стоимости, но не меньшей пользы с небольшим отрывом лидирует земли и участки, предназначенные под дачное строительство. «Наличие подведенных или подводимых в перспективе коммуникаций определяют высокую ликвидность данных земель. Согласно последним тенденциям, наиболее популярными признаются экологически благоприятные и слабо загруженные транспортом западные и юго-западные направления: Новорижское, Калужское, Киевское и традиционно престижное Рублево-Успенское шоссе. Постепенно растет привлекательность южных направлений», - говорит эксперт. Интерес для инвестирования Определив, какие участки на сегодняшний момент являются наиболее ликвидными, рассмотрим главный вопрос – в какой земельный участок имеет смысл инвестировать? Антон Щетвин говорит, что основная цель человека, инвестирующего в земельные участки, - получение дохода в случае продажи ранее приобретенного актива. Земельный рынок для этого наиболее подходящий сегмент. Он прозрачен, активен и интуитивно понятен для большинства людей. «Речка, свет, газ – это «плюс». ЛЭП, свалка, отсутствие леса и водоема – «минус». Для каждой категории земель есть граничные условия, которые определяют в итоге уровень цен на тот или иной участок. Но, если говорить в целом, то основной подход должен содержать ответ на два вопроса – «Что может помешать строительству дома на данном конкретном участке земли?» и «Что мне не будет нравиться, если я буду здесь жить?», - рассказал эксперт. По мнению г-на Щетвина, идеальный участок для инвестиций – это участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) от 18 до 25 соток в 15-25 км от МКАД с хорошей транспортной доступностью (не более 20 минут до ближайшей станции метро), со всеми центральными коммуникациями, в сложившейся коттеджной застройке (охрана, служба эксплуатации), с пешеходной доступностью лесного массива (либо наличием взрослых деревьев на участке) и отсутствием в ближайшем окружении промышленных предприятий и иных экологически вредных объектов. Дмитрий Мокроусов считает, что «наиболее привлекательными для инвестирования выглядят недооцененные, с нашей точки зрения, земли сельхозназначения, с разрешенным видом использования под дачное строительство. Важную составляющую в инвестиционной стоимости земли несет фактор наличия, или даже вернее близости, коммуникаций электричества, газа. С точки зрения площади участков, жестких ограничений нет, но здесь необходимо понимать, что чем больше участком, тем больше возможностей для снижения стоимости участков и больше возможностей для строительства рекреационных зон». О целесообразности инвестирования в недооцененные участки, продающиеся с существенным дисконтом, говорит и Романова Яна. Она рассказала, что «как и до кризиса наиболее перспективна для инвестирования земля под ИЖС. При этом это может быть, как небольшой участок до 20 га, так и свыше 50 га. Обязательно западное или юго-западное направление, желательно рядом с лесом и у воды. Сегодня есть участки на продажу от 50 до 150 га на Новорижском шоссе земли под ИЖС, по 3 500 долл. США за сотку. Такой объем можно применить для коттеджного строительства поселка бизнес класса. Либо размежевать и продать небольшими «нарезами» в 2-3 раза дороже от стоимости покупки. Следует отметить, что земли под дачное строительство в этом же районе, стоят по 12 000 долл за сотку». В заключении хочется отметить, что выбирая участок для инвестирования, стоит учитывать два основных параметра. Прежде всего, это ликвидность данного участка – он должен обладать такими характеристиками, чтобы быть востребованным на рынке и вы могли его реализовать в максимально сжатые сроки. Во-вторых, привлекательны недооцененные участки
|
|
Просмотров: 979 |
Добавил: Артём
| Рейтинг: 0.0/0 |
|
| Календарь | | « Июнь 2010 » | | Пн | Вт | Ср | Чт | Пт | Сб | Вс | | | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | | 28 | 29 | 30 |
|
|
