Центр недвижимости

Власти выбирают, кому сдать первые этажи жилых домов

Артём — Mon, 15 Nov 2010 10:55:39 GMT

Власти города подчеркивают, что даже финансовый кризис не повлиял на арендаторов городской недвижимости. Как недавно сообщил журналистам руководитель комплекса имущественно-земельных отношений столицы Владимир Силкин, тенденции к уменьшению договоров аренды на городскую недвижимость нет. По его словам, есть обратная тенденция: желающих участвовать в аукционах на аренду площадей увеличилось. А это значит, сказал Силкин, что у города есть теперь возможность отдавать их только "добросовестным предпринимателям, уважающим интересы города и жителей". Пока же, говорят чиновники, несмотря на строгие требования к арендаторам и собственникам нежилых помещений в домах, конфликты между ними и жителями происходят.

Еще недавно помещения в жилых домах продавались на 10-15% дешевле, чем в офисных центрах и на предприятиях. Впервые активная распродажа первых этажей началась в 2002 году, когда обеспокоенные недостаточным количеством объектов социальной инфраструктуры московские власти выпустили постановление, согласно которому первые этажи новостроек следует использовать исключительно под нежилые помещения.

Чуть позже была разработана городская целевая программа по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями на 2004 - 2010 гг., в которой было предусмотрено создание новых нежилых помещений местного уровня на первых этажах жилых домов-новостроек. Уже к 2005 году первые жилые этажи в столичных новостройках постепенно стали уходить в прошлое.

Этот маневр позволял решить несколько задач: создать условия для развития объектов социальной сферы, предоставить предприятиям площади и реализовать "неходовые" первые этажи. Сегодня Москва ежегодно сдает по 150 - 200 тысяч кв. м на первых этажах жилых зданий.

В домах помещения на первых этажах попадают в ведение Москомимущества и в основном сдаются в целевую аренду. Столичные власти проводят конкурсы по сдаче примерно 90% новых помещений, принадлежащих городу. Выигрывает тот, кто дает больше. Однако при этом арендная ставка все равно ниже, чем при найме помещений в коммерческих центрах.

В соответствии с законом, на первых этажах жилых домов теперь запрещено размещать магазины по продаже химии, автозапчастей, бани и сауны, казино, дискотеки, танцевальные кружки и студии, театры, общественные уборные и похоронные бюро.

В элитных домах приоритет, как правило, отдается вопросам безопасности здания и ограниченному доступу на его территорию. Также помещения там занимают офисы, салоны красоты, SPA-салоны.

Что касается простых москвичей, многие из них предпочитают, чтобы в их домах находились парикмахерская, отделение банка, аптека, детская игровая комната, булочная. Продовольственные магазины, кафе и клубы с игровыми автоматами жильцам не нужны.

Повышенный спрос власти обещают обеспечить предложением. По словам руководителя департамента поддержки и развития малого предпринимательства Михаила Вышегородцева, на реализацию соответствующей программы за счет бюджета планируется направить около 1,6 млрд руб.

Как правильно выйти из ипотеки?

Артём — Mon, 15 Nov 2010 10:54:33 GMT

При погашении кредита по графику после списания последнего платежа заемщик имеет право требовать в банке письмо об исполнении обязательств по кредитному договору и закладную для снятия обременения с квартиры в Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС).

Если кредит гасится досрочно, нужно обратиться к менеджеру банка и согласовать с ним дату закрытия кредита. Сотрудник банка должен сообщить точную сумму остатка долга и процентов за пользование кредитными средствами. Правда, как показывает практика, если спросить разных менеджеров, окончательная сумма начисленных процентов может различаться. Разница может составить несколько долларов или несколько десятков рублей, но из-за этого может возникнуть необходимость срочно подъехать в банк и довнести недостающую сумму.

Зная о подобных казусах, Михаил Романов, руководитель ипотечной компании холдинга МГСН, рекомендует заемщикам «брать в банке не только справку о полном погашении кредита, но и выписку о состоянии ссудного счета. Случается, что на нем остается несколько рублей или даже несколько копеек. Менеджер не заметил, начальник отдела не проверил и подписал справку о погашении кредита. Заемщик посчитает, что его обязательства перед кредитной организацией выполнены. Но в операционной системе банка останется информация о необслуживаемой задолженности. Де-юре кредитный договор продолжает действовать. Эту запись увидят сотрудники отдела по работе с проблемными клиентами, начнут звонить бывшему заемщику или даже перепродадут этот ничтожный долг коллекторам со всеми вытекающими неприятными для заемщика последствиями».

Когда счетчик остановлен, приходит время переоформлять свидетельства о собственности. Михаил Романов разъясняет, что «в соответствии с Гражданским кодексом, если нет долга, то нет и залога. Юридически залог исчезает в момент полного погашения кредита. Но так как это подлежит государственной регистрации, нужно снять отметку о залоге».

В соответствии со ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда, третейского суда о прекращении ипотеки.

Список необходимых документов для снятия обременения: Заявление Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор купли-продажи) Закладная Письмо от банка об исполнении обязательств по кредитному договору в УФРС Нотариально заверенные копии учредительных документов кредитора
Банк может попытаться переложить расходы на нотариальное заверение учредительных документов на заемщика. Михаил Романов предупреждает: «Если у вас возникают сомнения, особенно если речь заходит о дополнительных навязываемых расходах, направляйте на имя председателя правления банка письмо с уведомлением о вручении или оставляйте заявление в офисе, регистрируя его, с просьбой разъяснить те или иные действия банка. Задавайте вопросы независимым специалистам».

В соответствии с письмом Министерства финансов РФ № 03-05-06-03/76, за погашение регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки государственная пошлина уплачиваться не должна. Размер государственной пошлины за выдачу нового свидетельства согласно ст. 333.33 НК РФ для физических лиц составляет 100 руб.

На самом деле это переоформление, на бумаге почти бесплатное, обходится заметно дороже. Алексей Успенский, заместитель председателя правления Русского ипотечного банка, отмечает, что «всё большее количество регистрационных палат не справляются с резко возросшей нагрузкой по регистрации сделок с недвижимостью. Прежде всего, это относится к районам Подмосковья с активным жилищным строительством. Как следствие огромные очереди и процветание на этой ниве «жучков»-посредников, без помощи которых «пробиться» на регистрацию/снятие обременения почти нереально не только обычному заемщику, но и сотрудникам банка».

Это означает, что, приехав за час до открытия, человек записывается в конец очереди из нескольких десятков человек; и очевидно, что за один день к заветному окошку он не подберется. В Москве можно записаться в очередь на следующий месяц (лично, по телефону дозвониться невозможно). Если нет необходимости снять обременение срочно и есть возможность несколько раз посетить УФРС, этот вариант приемлем. Посредники берут за подачу документов от 2000 руб.

Банк выдает заемщику документы, необходимые для снятия обременения, и заемщик может отправляться в УФРС либо к посредникам. В качестве дополнительной услуги сотрудники банка или некой сторонней организации, имеющей договор с банком, могут отвезти документы в УФРС и забрать оттуда новые свидетельства о собственности. Услуга стоит порядка 4500 руб. плюс стоимость оформления доверенности на тех, кто повезет документы.

Если во время сделки купли-продажи расходы на оформление документов поровну распределяются между двумя заинтересованными сторонами – продавцом и покупателем, то в данном случае расходы лежат на заемщике. По словам Виктории Щербаковой, начальника отдела брокериджа «Кредит Макс», «во всех случаях снятие обременения – головная боль собственника квартиры. Банк-кредитор никоим образом не заинтересован в том, чтобы помогать заемщику. Мне известен пример, когда человек уже четвертый месяц пытается снять обременение (правда, в этом случае речь идет не о простом погашении кредита, а о рефинансировании), и это связано с большими расходами».

Примерно через месяц после подачи документов новые свидетельства будут готовы. Не забудьте попросить в банке вернуть все бумаги, связанные с вашей квартирой: акт приема-передачи, расписку от продавцов. Разумно сразу попросить справки о сумме выплаченных процентов для получения налогового вычета.

Некоторые заемщики уже столкнулись с тем, что если закладная перепродана, при снятии обременения на них возлагаются очень значительные расходы на нотариальное заверение документов. Как действовать в такой ситуации, мы расскажем в отдельной статье.

Где жить студенту?

Артём — Sun, 04 Jul 2010 18:33:20 GMT

Итак, ты нашел наконец-то себя в списке зачисленных, и волнения по поводу «поступлю – не поступлю» позади. Поздравляю! Если ВУЗ, в который тебя приняли, находится через дорогу от дома или у тебя имеется безлимитный проездной, тем более поздравляю. А вот тем, кто поедет учиться в соседний город, а часто и не совсем в соседний, а километров этак за 600 – 1000 от родительского гнездышка, нужно решить еще один важный вопрос: где жить? Вариантов много.
Первый, наиболее вероятный, - общежитие.
Где искать?
В деканате учебного заведения. Чаще всего уже подавая заявление в приемную комиссию, будущие студенты делают отметку о том, нуждаются или нет они в общежитии. Если такого пункта в заявлении не было, иди в деканат, желательно до зачисления, и проси заселить тебя в общагу. Как правило, приказ о предоставлении места в общежитии издается вместе с приказом о зачислении. Но сейчас это счастье доступно не всем и не во всех ВУЗах. Возможно, что мест будет мало, и распределят их, в первую очередь, между льготниками и студентами, приехавшими из наиболее отдаленных районов. Если ты попадаешь под одну из этих категорий – есть смысл побороться.
Плюсы.
Во-первых, определенно, цена вопроса. Как правило, стоимость проживания в общаге чисто символическая. Кроме этого, на занятия не нужно будет ездить на транспорте (опять же экономия!), времени на дорогу будет уходить минут пять, а значит, можно будет спать больше, что для студента немаловажно!
Во-вторых, общение, общение и еще раз общение! Новые знакомые и друзья, которые в большинстве случаев, остаются на всю жизнь! Еще в общежитии живут студенты старших курсов, которые уже сдали ни одну сессию, познакомились с нравами преподавателей и накопили целую кипу конспектов. Их ценные советы иногда очень существенно облегчают жизнь новичкам.
Готовиться к семинарам и экзаменам намного веселее, когда рядом такой же грызущий гранит науки, пара отличниц и будущий выпускник, прошедший все испытания учебой.
В-третьих, сообща с соседями по комнате легче решить бытовые проблемы. Можно скидываться на продукты, убирать комнату по очереди, вместе сделать ремонт, купить в складчину холодильник (если его нет в комнате).
Минусы.
Не всегда условия в общежитиях шикарны. Вполне может оказаться один душ на пять этажей, полуразвалившаяся мебель в комнате, а кухню придется делить с тараканами.
Свою жилплощадь придется с кем-то делить. И есть риск с этим кем-то не сойтись характерами, что существенно отравляет счастливую студенческую жизнь.
Неудобства могут доставить соседи, отмечающие каждый новый день текущей недели. А если отмечаешь ты, то будут мешать соседи, требующие тишины.
Придется соблюдать правила проживания. А это значит, что есть риск остаться ночевать на улице, вернувшись из ночного клуба или даже с работы. Или вообще остаться без жилья, в случае грубых нарушений.
Советы бывалых.
Подружись с соседями не только по комнате, но и по этажу. Это почти гарантирует помощь во всем: стул одолжат на праздник, лекцию дадут переписать, покормят и пригласят посмотреть телевизор, если у тебя его нет. Сам тоже не отказывай в помощи.
Подружись с вахтерами. Полезно, если задержишься или натворишь чего-нибудь плохого. А если общежитие мужское или женское, то дружба с вахтером незаменима, если хочешь позвать гостей противоположного пола.
Уважай других. Не вези много вещей, если из-за них не останется места в общем шкафу. Не занимай плиту на пять часов в день. Не приглашай шумную толпу, если соседи по комнате занимаются или спят.
Второй вариант – проживание у родственников.
Где искать?
Искать, как правило, не требуется. Случаи, когда родители выбирают ВУЗ для своего чада в городе, где есть родственники, довольно часты. Вполне возможно, что добрая двоюродная тетушки сама пригласила тебя пожить с ней на время учебы. Ей – веселее, тебе – дешевле и комфортнее.
Плюсы.
Родной человек все-таки лучше незнакомых соседей по комнате. Кроме того, домашний уют, еда и, возможно, даже немного лишних денег при необходимости будут тебе обеспечены. Да и режима, как в общежитии не будет. Если родня демократичная, то можно будет и в клубе повеселиться до трех ночи, и второю половинку в гости пригласить.
Минусы.
Даже для радостно согласившейся принять тебя тетушки ты будешь новым и непривычным человеком в ее доме. А от этого дискомфорт испытывать будет не только она, но и ты. Если вы не виделись последние 10 лет, то он только усилится. Велика вероятность, что ужиться так и не удастся. Да и на демократичность тоже далеко не всегда можно надеяться.
Советы бывалых.
Если, как было выше упомянуто, с родственниками ты знаком мало, то лучше рассмотри другие варианты. Да и близких людей старайся долго не напрягать своим присутствием. Одним словом, проживание у тетушки все-таки лучше рассматривать как временное, дабы не испортить семейные отношения. Как бы хорошо к тебе ни относились, без напряжения не обойтись. Лучше проведывай родню на выходных. Отличный шанс покушать домашней еды, отдохнуть, ну и семейные связи укрепить, но не испортить.
Вариант третий – аренда комнаты.
Где искать?
По объявлениям на столбах, в газетах, с помощью агентств недвижимости, в интернете. Еще некоторые хозяева оставляют объявления вахтерам на входе в университет.
Плюсы.
Опять таки комфорт и близкая к домашней обстановка. Возможность обустроить свой быт по собственным пожеланиям и вкусу. Никто не будет мешать готовиться к семинарам и экзаменам и отдыхать.
Минусы.
Гораздо дороже общежития. Кроме того, жить придется с хозяевами, которые практически всегда существенно ограничивают свободу. Скорее всего, нельзя будет слушать громкую музыку, поздно возвращаться и приводить гостей. Не исключены лишние расспросы о том, куда ты идешь, что готовишь, кто твои родители и т. п.
Советы бывалых.
При просмотре вариантов, в первую очередь, обращай внимание на хозяев, главное, чтобы устроили они, а в комнате и ремонт можно сделать, и мебель привезти. Сразу обговори все условия: что можно, чего нельзя. Не стесняйся огласить свои требования к жилью, в конце концов, ты за него платишь. Так же не бойся пресекать все попытки лезть в твою личную жизнь.
Четвертый вариант – аренда квартиры.
Где искать?
Там же, где и комнату: по объявлениям и с помощью агентств недвижимости.
Плюсы.
Очевидны. Полная свобода и самостоятельность. Больше и добавить нечего, все и так понятно.
Минусы.
Подобное удовольствие доступнее далеко не всем, особенно, если ВУЗ в крупном городе, где цена аренды порой равна зарплате менеджера среднего звена. Возможно, что найти квартиру рядом с университетом не удастся, поэтому тратиться придется еще и на проезд.
Советы бывалых.
Постарайся начать поиск жилья пораньше, тогда есть большая вероятность подобрать вариант без посредников и сэкономить приличную сумму. Внимательно проверь документы хозяев, подтверждающие их право сдавать эту квартиру в аренду, обязательно закрепи сделку документально: заключи договор или возьми расписку. Обговори с хозяевами сроки оплаты и дни, когда они могут приходить в квартиру. Ну и постарайся не слишком увлекаться студенческими вечеринками, соседи обязательно пожалуются, и тебе придется искать новое жилье.
И вариант пятый – аренда квартиры вместе с друзьями, знакомыми или просто такими же желающими.
Где искать?
С тем, где искать собственно квартиру, все ясно. Вопрос в соседях. Если у тебя есть заинтересованные знакомые, то хорошо. А если их нет, то поищи в интернете. Часто люди ищут партнеров для аренды жилья именно там. Кстати, в объявлениях сразу указывают возраст и род деятельности, а так же пожелания к вашему совместному жилищу. Так что вероятность найти соседей, с которыми хорошо сойдешься, велика.
Плюсы.
Опять таки комфортные бытовые условия и отсутствие режима. К тому же нет хозяев, которые будут всегда давить своим присутствием. Ну а соседи, как и в общежитии, вполне могут стать хорошими друзьями, так что скучно не будет.
Минусы.
Опять таки, цена. Но все же, это дешевле, чем платить одному. Но опять же, не факт, что жить вы будете рядом с ВУЗом, а значит, будут лишние расходы на проезд. Да и конфликты с соседями вполне возможны.
Советы бывалых.
Если ты хочешь жить с близкими друзьями, то лучше откажись от этой затеи. Не одна дружба распалась на почве денежно-бытовых неурядиц. Чужим людям проще предъявлять претензии по поводу недостаточно чистого стола или шума по ночам.
Обговорите все нюансы заранее. Сразу решите, как будет происходить уборка, как вы будете питаться: вместе или отдельно, когда можно приглашать гостей и другие вопросы.
И еще, если есть возможность, то снимайте как минимум двухкомнатную квартиру. В общежитии можно уйти в гости к соседям, сменить обстановку и отдохнуть от постоянных сожителей. В однокомнатной квартире такой возможности не будет, по этому поводу начнутся ссоры, которые никому не нужны.
В заключение добавлю, что студенческие годы, несомненно, оставляют множество ярких воспоминаний, порой лучших в жизни. Поэтому, выбирая жилье, думай, в первую очередь, о том, как ты хочешь их провести. Оптимальным вариантом будет тот, который позволит чувствовать себя максимально свободным и даст возможность веселиться, не нанося ущерба основной деятельности, т. е. учебе. Ты же все-таки хочешь успешно окончить институт, правда?

Переехать за город – с детьми

Артём — Tue, 29 Jun 2010 22:44:01 GMT

Загородная недвижимость, для семей с детьми очень большое значение имеет наличие всех центральных коммуникаций в поселке: удобства в доме должны соответствовать удобствам в городе. Также важно место размещение поселка – оно должно быть экологически чистым, без свалок и каких-либо промышленных предприятий. «В числе главных требований также и наличие детской инфраструктуры: детских игровых площадок, спортивных площадок. Для семей с детьми необходимо наличие в доступности (до 10 км.) какого-либо районного города с поликлиникой, пунктом медицинской помощи, магазинами», - говорят аналитики компании.
Детский сад и школа
Важный вопрос, который стоит перед семьями, решившими переехать за город, это выбор детского сада и школы для ребенка. Зачастую это может быть определяющим фактором при выборе коттеджного поселка.
Родители почти всегда предпочитают детские сады в поселке, особенно если они находятся в шаговой доступности. В школу довольно часто возят в Москву, но ситуация меняется - в Подмосковье школ все больше и они все лучше, так что. И были в нашей практике случаи, когда Павловская гимназия являлась весомым аргументом при покупке в недвижимости поселке «Павлово», - говорит эксперт.
Если родители отдают детей в детские сады при поселках или нанимают, в качестве альтернативы, няню, то со школами ситуация иная. По словам Тимура Сайфутдинова, основные потенциальные покупатели сегмента высокобюджетных коттеджных поселков достаточно требовательны в вопросах образования своих детей и, как правило, не рассматривают возможность посещения обычных общеобразовательных школ, тем более в подмосковных городах. «Чаще дети посещают филиалы престижных учебных заведений в Москве либо за городом», - говорит эксперт.
Таким образом, решая вопрос со школой, родители чаще всего выбирают либо частные престижные учебные заведения, либо стараются возить детей в Москву в нужную школу. В обычных подмосковных общеобразовательных учебных заведениях дети жителей престижных коттеджных поселков учатся очень редко.
Другая инфраструктура для детей
Мы опросили наших экспертов, какая еще интересная инфраструктура для детей бывает предусмотрена в коттеджных поселках.
Поселки с наилучшей инфраструктурой для детей
Мы попросили наших экспертов назвать коттеджные поселки в Подмосковье с наилучшей, по их мнению, инфраструктурой для детей.
Ирина Калинина считает таковыми поселки «Княжье озеро», «Бенилюкс», «Николино», «Павлово», «Бельгийская деревня»; из строящихся – «Миллениум-Парк», «Довиль», «Променад».
По данным эксперта, в «Павлово» (комплекс из двух поселков пока не закончен, но обещает стать одним из самых удобных для семей с детьми), точнее, в поселке «Павлово-1» дом площадью 400 кв.м, на участке в 20 соток стоит около 2 400 000 долларов, в строящихся поселках такого уровня - около 1 500 000 долларов.
Итак, сегодня застройщики загородных коттеджных поселков предлагают большое разнообразие инфраструктуры для детей. Как правило, она сосредоточена в поселках бизнес и элит класса. Тем не менее, каждый застройщик старается сделать у себя детские и спортивные площадки, игровые, пляжные и парковые зоны. Некоторые поселки имеют при себе частные школы и детские сады, но иногда родители предпочитают возить ребенка в город в конкретное учебное заведение – в то же время бывает, что дом за городом покупается именно из-за определенной школы.
Тем не менее, родители, выбирая дом за городом, если это не дальняя дача, а коттеджный поселок в ближнем Подмосковье, обращают внимание на инфраструктуру для детей – сегодня им есть из чего выбирать.

Инфраструктура в котеджных поселках: платежи и подводные камни

Артём — Tue, 29 Jun 2010 22:41:01 GMT

Инфраструктура и класс
Стандартного набора инфраструктуры для разных классов коттеджных поселков нет. Более того, поселок может быть элитным и при отсутствии инфраструктуры, а эконом-класс может содержать полную инфраструктуру. Если объект расположен в непосредственной близости от Москвы (не более 5 км от МКАД), то покупка дома, скорее всего, рассматривается как альтернатива квартире для постоянного проживания. Инфраструктура таких объектов не должна быть перенасыщена, но при этом проект должен обладать всем необходимым для комфортного проживания. «Например, проект бизнес-класса «Резиденция Рублево» расположен на Новорижское ш., всего в 1 км от МКАД, в 5 минутах езды от станций метро «Мякинино» и «Строгино» и рассчитан на активных людей, ценящих время и имеющих высокие требования к уровню и набору сервисных услуг. Комплекс включает 67 дуплексов - 134 резиденции, которые расположены в лесопарковой зоне на территории 24 га. Проектом предусмотрена единая концепция благоустройства и собственная служба сервиса, работающая по системе "все включено". Для данного проекта наличие развлекательной инфраструктуры будет лишним обременением для бюджета.
Покупателю, решившему обзавестись домом в поселке, «богато укомплектованном» инфраструктурой, важно понимать, как будет происходить оплата всех построенных изысков. Понятно, что платить в любом случае придется ему. Вопрос только в том, сколько и в каком порядке.
«В среднем в бизнес-классе для коттеджей ежемесячные платежи составляют 12000-20000 рублей, для таунхаусов 10000-15000 руб., и для квартир 4000-8000 руб.
Как правило, на этапе продажи сразу оговаривается не только размер платежей, но и порядок его изменения. В основном это % роста в год. Поднимаются платежи один раз в год», - рассказал эксперт.
.
Инфраструктура и конфликты
Мы опросили наших экспертов, возникают ли конфликты на почве того, что содержание излишней инфраструктуры оказывается слишком накладным, бывают ли на этой почве бытовые конфликты.
Александр Рыков рассказал, что даже инфраструктура тут может быть не при чем. По словам эксперта, некоторые люди вообще не хотят ни за что платить. Даже за содержание дворников, например.
Наталья Бланкова говорит, что конфликты всегда могут возникнуть, даже если причина и не всегда обоснована. В любом случае жители могут создать свое ТСЖ и заниматься управлением самостоятельно. Но, по словам эксперта, такие случаи крайне редки, ведь управление поселком – это очень хлопотное дело и для учета всех нюансов необходим определенный опыт работы в данной непростой области. Если жители не довольны качеством или стоимостью услуг, то чаще всего они просто меняют директора в УК.
Екатерина Орлова рассказала, что такие конфликты возникают постоянно. Причем, не только на этапе содержания, но и уже на этапе строительства. «Часто люди не осознают полностью, насколько сложно финансово им может оказаться позволить себе разнообразную инфраструктуру в поселке. Еще один момент – на этапе строительства содержание обходится в одну сумму, а при введении в эксплуатацию увеличивается обычно в 2-3 раза», - говорит эксперт.

Как избежать подводных камней
Напоследок, совет нашим читателям от экспертов: как же избежать подводных камней, связанных с инфраструктурой будущего поселка?
Прежде всего, покупателю нужно ответственно принять решение о том, сколько ежемесячно он сможет тратить на обслуживание инфраструктуры. Исходя из этой суммы – определиться, какая инфраструктура конкретно для него является желательной, какая – необходимой, а на что он точно не готово тратить свои средства. Далее уже, по словам эксперта, необходимо подобрать поселок, максимально отвечающий по набору объектов инфраструктуры.

Дешево, но похуже?

Артём — Tue, 29 Jun 2010 22:36:54 GMT

Рынок аренды, наверное, один из самых динамичных сегментов рынка недвижимости. Из-за того, что недвижимость уходит в течении нескольких дней, если речь идет о квартирах или комнатах, и в течении максимум месяца, если говорить о загородной аренде, то у этого рынка есть возможность реагировать на все экономические изменения почти так же оперативно, как у рынка акций. Однако, ситуация не так проста как кажется. Возьмем такую ситуацию. Коттеджный поселок в престижном районе Подмосковья. Охрана, вся инфраструктура, поселок с магазинами, поликлиниками, школами и фитнес-клубом в пяти минутах. И вот в этом поселке рядом друг с другом сдаются в аренду два таунхауса. Метраж, этажность, количество комнат - все похоже. Но один из домов новый, только отремонтированный, с полным комплектом бытовой техники, и ландшафтным дизайном, сдается впервые. А второй дом - попроще с точки зрения ремонта, хуже ландшафтное оформление и сдается уже на протяжении лет пяти разным квартиросъемщикам. При этом первый стоит, условно говоря, Х тысяч рублей в месяц, а второй соседи предложили тем же клиентам, но за Х тысяч минус 30%. Что в сегодняшней ситуации могут сделать владельцы более дорогого коттеджа? Вариантов, как в русской народной сказке, три: - признать, что в стране кризис и действительно снизить цену на недвижимость - настаивать на своей цене и при необходимости сменить арендаторов - пойти на компромисс Что стоит за этими тремя вариантами развития ситуации? Для того, чтобы обсуждать первый вариант, необходимо понимать, действительно ли кризис так глубоко затронул рынок загородной недвижимости? Как говорит Александр Рыков, директор по маркетингу Департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, объемы продаж на первичном рынке к началу 2009 года сократились почти на две трети. При этом объем предложения вырос до рекордного значения и составляет примерно 17.000 объектов – это коттеджи, участки и таунхаусы - против 10.666 объектов на начало 2008 года. Продаются в основном недорогие коттеджи со стоимостью до 500.000 USD. Дорогая недвижимость продается гораздо хуже. И хотя официально цены снизились не на много, фактически же покупатель может рассчитывать на скидку примерно от 15 до 30% от докризисной цены. Есть предложения, где скидки отсутствуют. Правда, и продаж там не зафиксировано. По его мнению, запущенные до кризиса проекты станут неактуальными и не будут завершены в том виде, в котором задумывались. Будут применены компромиссные решения. Качество этой недвижимости окажется очень низким, а вместе с ней потеряют привлекательность целые районы. И, как следствие, в пост-кризисный период неликвидная недвижимость станет помехой для продаж в новых актуальных проектах. Однако он признает, что кризис в меньшей степени затронул именно рынок аренды загородного жилья - здесь пока сделки совершаются довольно активно. Получается, что первый вариант лишь отчасти соответствует действительности: если кризис пока не затронул сегмент аренды, вероятно, резкое снижение цены будет неверным для хозяев решением. Однако жестко настаивать на имеющейся цене тоже опасно: если рядом стоит коттедж, который уже стоит почти на треть дешевле, что же можно найти на другом конце поселка или вовсе в соседнем поселке через риелторов? Понятно, что не каждый арендатор, тем более, если речь идет о топ-сегменте, каковым, по сути, являются такие коттеджи, готов к переезду. И, скорее всего, не найдя понимания у арендодателя клиенты останутся, но лишь на то время, пока им не станет понятно, что цена полностью не соответствует рыночной. И в следующий раз, задумавшись о цене, они все-таки найдут более адекватный реалиям рынка вариант. А тогда уже двум соседям придется искать клиентов в свои пустующие дома, снова конкурируя друг с другом. И, наконец, вариант компромисса, который всегда является, по сути, золотой серединой. Таких вариантов в этой ситуации может быть множество. Как вариант, можно фиксировано установить плату в некую сумму долларов, которая на сегодняшний день в рублях почти те же самые Х тысяч. Это при постоянном росте долларе несколько снижает риски, связанные с нынешним кризисом. Другой вариант, обсудить с клиентами возможность снижения цены на свой дом не на 30, а, к примеру, на 15%, учитывая его объективные достоинства или обсудить другие возможности компенсации им дополнительных затрат. Словом, пойти на разговор. Этот вариант в любом случае должен быть более эффективным, так как предполагает участие обеих сторон в решении, а значит, учтет и интересы обеих сторон.

Возможности для инвестирования в земельные участки

Артём — Tue, 29 Jun 2010 22:35:35 GMT

Немного теории Начиная говорить о земельном рынке, следует разъяснить такие понятия, как категория земель и вид разрешенного использования. Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ, все земли в зависимости от целевого назначения подразделяют на семь категорий:
— земли сельскохозяйственного назначения;
— земли поселении;
— земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
— земли особо охраняемых территорий и объектов;
— земли лесного фонда;
— земли водного фонда;
— земли запаса. Также, помимо понятия «категория земель», существует еще такое понятие как «Разрешенный вид использования земли». Таких видов разрешенного использования существует огромное множество. Среди них, например, под сельскохозяйственную деятельность, под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), под строительство многофункционального производственно-складского комплекса и т.д. При этом, стоит отметить, что земли различных категорий могут иметь один и тот же разрешенный вид использования. Земли можно переводить земли из одной категории в другую, а также изменять вид разрешенного использования – последнее, с юридической точки зрения, гораздо проще в административном плане. По словам Орловой Екатерины, директора по маркетингу «АИН-Девелопмент», для потребителей основное различие в категориях земель и видах из разрешенного использования – это возможность прописки и размер налога на землю. Прописка необходима тем, кто планирует переехать на постоянное проживание в загородный дом, особенно это важно для тех, кому необходима прописка для получения льгот, пенсий (так, есть категория покупателей, которые хотят приобрести недорогой дом для пожилых родителей, продав их городскую квартиру), также прописка важна для приезжих из других городов, из стран СНГ и т.д. «Земли поселений с разрешенным использованием для ИЖС обладают преимуществом в виде возможности прописки, но, с другой стороны, размер налога на землю на них в разы больше, чем у всех других видов земель. Также прописка возможна и на дачных участках, но налог на землю там в разы меньше, чем на земли для ИЖС», - рассказал эксперт. Г-жа Орлова говорит, что согласно федеральному закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан», на участках для садоводства нет права прописки, но Конституционный суд РФ постановлением от 14.04.2008 года признал не соответствующим Конституции РФ запрет на право прописки «в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов». «Повторюсь, это имеет значение лишь для той категории покупателей, которые планируют переехать загород на ПМЖ и меняют свою городскую квартиру на загородный дом», - считает эксперт. Рынок земли в кризис Для покупателя, который решил приобрести участок не для собственного проживания, а с инвестиционно-спекулятивными целями, важно понимать сегодняшнее состояние рынка земли. Кризис существенным образом отразился на ситуации на нем: многие девелоперы стали избавляться от земельных активов, в особенности, от наименее ликвидной их части. По словам Ивана Соколова, ведущего консультанта Департамента загородной недвижимости компании «Новое Качество», сегмент крупных инвестиционных земель в настоящее время чувствует себя не лучшим образом. Связано это с низкой активностью в плане развития новых проектов на рынке загородной недвижимости, заморозкой масштабного строительства. Руководитель отдела продаж земельных участков компании Paul’s Yard Романова Яна говорит о хаотичном изменении цен в период кризиса на все категории земель – в связи с различным финансовым положением собственников. «Те собственники, которые испытывали трудности, предоставляли дисконт до 70%, у кого дела получше - снижали цены на 20-40%, остальные заняли выжидательную позицию и убирали предложения с рынка», - рассказал эксперт. Антон Щетвин, руководитель проектов «Велес Капитал Девелопмент» говорит, что «наиболее резко упала стоимость участков на расстоянии 30-50 км от МКАД по наиболее энергично развивающимся в последние годы направлениям. Среди них Новорижское, Калужское, Киевское шоссе. Также снизилась стоимость земельных массивов сельскохозяйственного назначения, которые ранее предлагались под процедуру изменения разрешенного использования и последующую реализацию проектов малоэтажной застройки (коттеджи, таунхаусы)». По мнению эксперта, минимально подверженными ценовым изменениям оказались земли под строительство индивидуальных домов (ИЖС) в ближнем Подмосковье. «Стоимость сотки для желающих жить на природе в непосредственной близости к Москве по-прежнему «кусается» и недоступна для подавляющего большинства потенциальных покупателей земли», - считает эксперт. Дмитрий Мокроусов, коммерческий директор ООО «Гросс-Инвест» (комплекс поселков «Долина Имений») рассказал, что «ввиду стабильного интереса со стороны покупателей, наименьшим изменениям подверглись цены на участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и земли категории сельхозназначения с разрешенным использованием под дачное строительство, оснащенные всеми необходимыми для проживания коммуникациями». По мнению эксперта, наибольшим изменениям подверглась цена на землю сельхозназначения, с видом разрешенного использования для ведения сельхозпроизводства, поскольку никаких строений на таких землях возводить нельзя. Параметры спроса Инвестору, собирающему вкладывать деньги в земельные участки, важно понимать, какие из них сегодня наиболее ликвидные – участки с какими характеристиками пользуются наибольшим спросом. По данным Тимура Сайфутдинова, Управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood, наибольшим спросом на данный момент пользуются: 1. Земельные участки под ИЖС или дачное строительство со следующими параметрами: - площадь от 2 до 10 га; - направление – в основном, Новая Рига, Калужское или Киевское шоссе; - удаленность – до 40 км (но, в основном, до 20 км от МКАД); - цена – если близко - 5000$ -7000$. Если бетонка – то 2000$, 2500$; - проработанные коммуникации – как минимум неоплаченные технические условия на подсоединение к инженерным коммуникациям. 2. Земли под торговлю, производство, склады, офисы (в порядке убывания спроса), со следующими параметрами: - площадь от 0,7 до 5 га; - направление – от Ленинградского до Калужского шоссе через запад; - если есть на участке железнодорожный путь, то интерес представляют и другие направления; - удаленность – дальше 50 км клиенты не рассматривают; - под торговлю, офисы – первые линии шоссе (в основном Новая Рига) до 10 км. Или внятный подъезд – если под офисы. - сельскохозяйственная земля под перевод не рассматривается вообще; - проработанные коммуникации – как минимум неоплаченные технические условия на подсоединение к инженерным коммуникациям; - цена – первые линии шоссе и близко от МКАД – порядка 15000$, пром. – не дороже 5000$. По словам Дмитрия Мокроусова, наибольшим спросом пользуются земли ИЖС и земли сельхозназначения предназначенные под дачное строительство. Ввиду меньшей стоимости, но не меньшей пользы с небольшим отрывом лидирует земли и участки, предназначенные под дачное строительство. «Наличие подведенных или подводимых в перспективе коммуникаций определяют высокую ликвидность данных земель. Согласно последним тенденциям, наиболее популярными признаются экологически благоприятные и слабо загруженные транспортом западные и юго-западные направления: Новорижское, Калужское, Киевское и традиционно престижное Рублево-Успенское шоссе. Постепенно растет привлекательность южных направлений», - говорит эксперт. Интерес для инвестирования Определив, какие участки на сегодняшний момент являются наиболее ликвидными, рассмотрим главный вопрос – в какой земельный участок имеет смысл инвестировать? Антон Щетвин говорит, что основная цель человека, инвестирующего в земельные участки, - получение дохода в случае продажи ранее приобретенного актива. Земельный рынок для этого наиболее подходящий сегмент. Он прозрачен, активен и интуитивно понятен для большинства людей. «Речка, свет, газ – это «плюс». ЛЭП, свалка, отсутствие леса и водоема – «минус». Для каждой категории земель есть граничные условия, которые определяют в итоге уровень цен на тот или иной участок. Но, если говорить в целом, то основной подход должен содержать ответ на два вопроса – «Что может помешать строительству дома на данном конкретном участке земли?» и «Что мне не будет нравиться, если я буду здесь жить?», - рассказал эксперт. По мнению г-на Щетвина, идеальный участок для инвестиций – это участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) от 18 до 25 соток в 15-25 км от МКАД с хорошей транспортной доступностью (не более 20 минут до ближайшей станции метро), со всеми центральными коммуникациями, в сложившейся коттеджной застройке (охрана, служба эксплуатации), с пешеходной доступностью лесного массива (либо наличием взрослых деревьев на участке) и отсутствием в ближайшем окружении промышленных предприятий и иных экологически вредных объектов. Дмитрий Мокроусов считает, что «наиболее привлекательными для инвестирования выглядят недооцененные, с нашей точки зрения, земли сельхозназначения, с разрешенным видом использования под дачное строительство. Важную составляющую в инвестиционной стоимости земли несет фактор наличия, или даже вернее близости, коммуникаций электричества, газа. С точки зрения площади участков, жестких ограничений нет, но здесь необходимо понимать, что чем больше участком, тем больше возможностей для снижения стоимости участков и больше возможностей для строительства рекреационных зон». О целесообразности инвестирования в недооцененные участки, продающиеся с существенным дисконтом, говорит и Романова Яна. Она рассказала, что «как и до кризиса наиболее перспективна для инвестирования земля под ИЖС. При этом это может быть, как небольшой участок до 20 га, так и свыше 50 га. Обязательно западное или юго-западное направление, желательно рядом с лесом и у воды. Сегодня есть участки на продажу от 50 до 150 га на Новорижском шоссе земли под ИЖС, по 3 500 долл. США за сотку. Такой объем можно применить для коттеджного строительства поселка бизнес класса. Либо размежевать и продать небольшими «нарезами» в 2-3 раза дороже от стоимости покупки. Следует отметить, что земли под дачное строительство в этом же районе, стоят по 12 000 долл за сотку». В заключении хочется отметить, что выбирая участок для инвестирования, стоит учитывать два основных параметра. Прежде всего, это ликвидность данного участка – он должен обладать такими характеристиками, чтобы быть востребованным на рынке и вы могли его реализовать в максимально сжатые сроки. Во-вторых, привлекательны недооцененные участки

Элитные квартиры в Москве для наемных сотрудников

Артём — Tue, 29 Jun 2010 22:23:25 GMT

Времена, когда переезд ценного специалиста в Москву оплачивался отдельной квартирой, давно канули в лету: слишком уж дорого стоит нынче жилье в столице. Однако предоставить сотруднику съемную квартиру компания по-прежнему может. Даже если запросы этого съемщика достаточно высоки.
Аренда элитных квартир - привычное явление на рынке недвижимости. Как правило, если покупка или продажа элитной квартиры должного уровня недоступна или несвоевременна, аренда может стать актуальной альтернативой. Один из таких случаев - аренда квартиры для иногороднего или иностранного сотрудника, который не планирует оставаться в Москве.
Если речь идет о временном проживании, именно арендованное жилье может удовлетворить все потребности специалиста, привлеченного к работе в Москве. Разумеется, помимо принадлежности к элитному классу, у таких квартир должны быть и другие характерные особенности. Так, жилые комплексы, оптимизированные для сдачи в аренду, как правило, имеют более развитую внутреннюю инфраструктуру, чем обычные ЖК этого сегмента. В таких комплексах есть прачечная, клининг-сервис для квартир, ресторан с доставкой еды непосредственно в квартиру, а также другие службы, призванные максимально облегчить быт проживающих в ЖК людей.
Разумеется, элитная квартира, сдаваемая в аренду - удовольствие не из дешевых. Однако компания обычно либо полностью берет на себя оплату этой квартиры, либо оплачивает половину стоимости аренды. Чаще всего между управляющей компанией данного ЖК и компанией-работодателем заключается договор о размещении сотрудников в квартирах данного ЖК - такая практика применяется, если речь идет не о разовом размещении высококлассного специалиста, а о постоянном привлечении приезжих сотрудников, которых компания готова обеспечивать жильем.
После окончания срока контракта сотрудник уезжает, а значит, основная цель - обеспечение сотрудника жильем на время работы в данной компании - идеально реализуется с помощью аренды элитной квартиры.

Планировка коттеджа

Артём — Tue, 29 Jun 2010 22:21:52 GMT

В последнее время все больше городских жителей решаются обзавестись загородным жильем, и выбор их останавливается на коттеджах.
После приобретения коттеджа перед покупателем встает вопрос: как оборудовать внутренние помещения? Существуют ли здесь какие-то стандарты? Мы расскажем Вам об основных моментах, на которые стоит опираться при планировке внутренних помещений коттеджа.
Основой из основ является то, что первые этажи отдаются под общественные зоны, а вторые этажи - под частные. На первом этаже коттеджа, как правило, располагаются гостиная, холл, кухня, тамбур, комнаты для гостей. На втором - детские комнаты, спальни, ванные, гардеробные. Как правило, наибольшее внимание уделяют оформлению гостиной. Более просторной визуально может сделать ее так называемый <второй свет>, представляющий собой одно или несколько окон по вертикали - на два этажа. Также особое внимание при оформлении гостиной коттеджауделяется дизайну лестницы - здесь уж каждый готов дать волю фантазии.
На кровле коттеджей иногда устанавливают бассейны, площадки для отдыха и небольшие зеленые беседки.

Элитное жильё

Артём — Tue, 29 Jun 2010 22:20:37 GMT

Элитное жилье в наше время - совсем не то жилье, которое считалось элитным десять лет назад. Так как элитная недвижимость стоит гораздо дороже обычной, то и требования к ней предъявляются повышенные. Эксклюзивный ремонт, современная инженерия, использование в строительных и отделочных работах высокоэкологических строительных материалов - на всё это обращается внимание при выборе элитного жилья.
Наиболее дорогими районами считаются центральные районы города с наиболее развитой инфраструктурой. Имеет значение даже то, куда выходят окна приобретаемой квартиры. Цена отличного жилья может стать намного меньшей, если из собственного окна каждый день видишь стену соседнего дома, а не тихую набережную или зеленый парк. В зависимости от пейзажа за окном, цена на элитную квартиру значительно колеблется.
Интересно отметить и то, что элитное жильё может находиться, как в новостройке, так и в совсем не элитном доме, даже там, где раньше были коммунальные квартиры, в последствии расселенные. Иногда встречаются и такие варианты, когда риэлтерами расселяется полностью подъезд обычного старого дома и образуется, так называемая, "элитная парадная", в которой квартиры стоят намного дороже.
Качественная продажа или покупка элитного жилья - это достаточно серьезное мероприятие, которое бывает в жизни многих людей всего один раз. И от того, кому человек доверит выбор или продажу квартиры, зависит результат сделки. Очень важно найти профессионала, который в самые оптимальные сроки, с наименьшей потерей времени и за интересующую вас сумму подберет самый лучший вариант элитного жилья. Уровень знаний таких специалистов очень высок, а стоимость их услуг не отличается от стоимости услуг рядовых работников агентств, именно поэтому они и ценятся.
Было бы неверным думать, что чем в большее количество агентств по недвижимости вы обратитесь - тем скорее вам подберут то, что вы ищите. Гораздо правильнее будет обратиться в одну, проверенную и имеющую хорошую репутацию, компанию, которая выполнит всё, что необходимо от начала до конца. У современных риэлтерских компаний имеется на вооружении огромное рекламное поле, воспользовавшись которым, они всегда могут поместить необходимую информацию в Интернете, в средствах массовой информации или внутренних компьютерных базах. Вероятность того, что, сведения о выставленном на продажу жилье не будут замечены, очень мала. Заинтересованный контингент просматривает все возможные источники, в которых может найти необходимые для себя варианты.
Вывод из этого простой: не стоит поручать продажу элитного жилья нескольким агентствам. Этим вы только усложните жизнь самому себе, не успевая отвечать на звонки и теряя массу времени. Есть люди, для которых реализация недвижимости является профессией. Доверьтесь им и вы останетесь в выигрыше. Необходимо еще сказать о том, что ни один настоящий профессионал, не станет заниматься продажей вашей квартиры, если ею занимается еще одно агентство. Невозможно прилагать усилия, использовать все свои знания, если не имеешь гарантии того, что твоя работа будет вознаграждена.
При продаже элитного жилья, одним из самых первых шагов, будет заключение договора с выбранным вами агентством. Специалисты компании, сопровождающие сделку с недвижимостью от начала до конца, берут на себя обязательства приложить все усилия для того, чтобы квартира, или дом, выставляемый на продажу, нашли своего покупателя. А тот, кто продает жилье, в свою очередь, обязуется на весь срок действия договора, не продавать квартиру самостоятельно, обходя агентство. Также в договоре указывается и цена квартиры.
Очень важно тем, кто хочет продать элитное жилье, знать о некоторых "подводных камнях", которые могут ущемить интересы продавца. Если, к примеру, в договоре с агентством не указывается срок действия самого договора - не стоит связываться с такой компанией и поручать ей заниматься продажей квартиры. В последнее время повысился спрос на элитное и добротное жилье в центре города. При этом критерии квартир становятся всё более избирательными, уже не столь ценится старая и ветхая недвижимость, цены на нее значительно ниже, чем цены в элитных новостройках. Покупатели элитного жилья хотят вложить деньги (и не малые), чтобы иметь квартиры в современном по архитектуре здании, многие предпочитают панорамное остекление, чтобы в квартире было много света, а это могут предложить только новостройки.
А многие готовы ждать годы, пока окончится строительство элитного микрорайона, в котором находятся исключительно современные и комфортабельные дома и квартиры. Однородная среда играет немалую роль в продаже такого жилья, ведь жить в элитном квартале гораздо комфортнее, чем в эксклюзивной и дорогой квартире, но в доме с просто обновленным старым фасадом.
Обязательной составляющей элитного жилья является паркинг. Если рядом с домом нет гаража, или места для его размещения, такой вариант становится заведомо проигрышным. Невозможно себе представить покупателя, готового выложить достаточно большую сумму, и не имеющего автомобиля.
Рынок элитного жилья - это рынок, не имеющий конкуренции. В данный момент спрос на него значительно выше предложений. Как правило, в больших агентствах по недвижимости реализацией элитного и типового жилья занимаются отдельные агенты, эти две параллели не пересекаются. Только в таком случае можно рассчитывать на настоящий профессионализм и ответственное отношение.